Áp dụng AI, chuyển đổi số vào phát triển quản lý nhà ở xã hội

Việt Nam đang đối mặt với áp lực lớn trong phát triển nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp và các đối tượng chính sách. Mặc dù mục tiêu xây dựng ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 đã được đề ra, tiến độ thực hiện chỉ mới đạt 17,1%.

Nguyên nhân chủ yếu không nằm ở thiếu vốn hay quỹ đất mà ở thủ tục hành chính phức tạp, kéo dài, đặc biệt là quy trình lựa chọn nhà đầu tư theo Luật Đấu thầu, vốn không phù hợp với tính chất đặc thù của các dự án nhà ở xã hội. Thời gian xử lý thủ tục có thể kéo dài tới gần 300 ngày, gây nản lòng cho doanh nghiệp, nhất là khi thị trường bất động sản thương mại cũng đang khó khăn.

Giải pháp trọng tâm là ứng dụng chuyển đổi số trong cải cách thủ tục hành chính. Tích hợp các bước như thẩm định thiết kế, báo cáo khả thi và cấp phép xây dựng vào một nền tảng duy nhất sẽ rút ngắn thời gian, giảm chồng chéo và tăng hiệu quả quản lý. Xây dựng Hệ thống quản lý đối tượng thụ hưởng (BMS) nhằm tự động hóa xét duyệt hồ sơ, đảm bảo minh bạch và công bằng. Thành lập Quỹ Phát triển nhà ở xã hội (NOXH) quốc gia với cơ chế tài chính ổn định, ưu tiên các khu vực có nhu cầu cao, và mở rộng đối tượng vay vốn. Khi chuyển đổi số được tích hợp vào khung pháp lý và hệ thống quản lý, sẽ tạo nên một hệ sinh thái NOXH công bằng, minh bạch và hiệu quả, giúp người dân thực sự có nhu cầu tiếp cận nhà ở một cách thuận lợi hơn.

1. Cần thiết phải ứng dụng chuyển đổi số trong phát triển nhà ở xã hội

Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư và ký kết hợp đồng có thể kéo dài tới gần 300 ngày. Ngay cả khi xử lý song song các bước thì vẫn mất hơn 200 ngày. Đây là rào cản lớn khiến nhiều doanh nghiệp e ngại tham gia đầu tư vào lĩnh vực nhà ở xã hội, nhất là khi thị trường bất động sản thương mại đang gặp khó khăn. Duy trì các quy trình tách biệt như thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, thẩm định thiết kế xây dựng và cấp phép xây dựng khiến tổng thời gian triển khai dự án bị kéo dài không cần thiết, ảnh hưởng tiêu cực đến sử dụng hiệu quả nguồn lực của cả Nhà nước và nhà đầu tư.

Ứng dụng chuyển đổi số trong cải cách hành chính là một hướng đi cấp thiết. Trong quản lý, xác định và xét duyệt đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội, số hóa toàn bộ quy trình sẽ nâng cao tính minh bạch và giảm rủi ro phát sinh tiêu cực. Hệ thống Quản lý đối tượng thụ hưởng (Beneficiary Management System – BMS) cần được xây dựng theo hướng tích hợp dữ liệu liên ngành, tự động hóa khâu xác minh và xử lý thông tin. Với cơ sở dữ liệu tập trung, cả cơ quan quản lý và người dân đều có thể tiếp cận thông tin một cách minh bạch và công bằng, đặc biệt quan trọng trong bối cảnh nhiều người dân nghèo, dễ bị tổn thương vẫn đang gặp khó khăn trong tiếp cận nhà ở xã hội vì các thủ tục rườm rà và thiếu công bằng. Xét duyệt hồ sơ hiện nay phần lớn vẫn dựa trên hồ sơ giấy tờ thủ công, gây mất thời gian trong kiểm tra thông tin và chấm điểm hồ sơ. Chậm trễ tạo ra khoảng trống dễ phát sinh sai sót hoặc tiêu cực. Một hệ thống số hóa có thể giảm thiểu đáng kể các quy trình không cần thiết, đồng thời đảm bảo sự công bằng cho người thực sự có nhu cầu. Hệ thống BMS phục vụ công tác quản lý và góp phần hiện đại hóa toàn bộ lĩnh vực an sinh xã hội.

Quỹ Phát triển nhà ở xã hội quốc gia, được đề xuất tại Điều 3 của Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội là giải pháp then chốt nhằm đảm bảo nguồn lực tài chính ổn định, lâu dài và được điều phối tập trung cho phát triển nhà ở xã hội. Để đảm bảo hiệu quả và minh bạch, quỹ cần có sự giám sát chặt chẽ của cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền, đồng thời có quy định cụ thể về tiêu chí phân bổ vốn. Nguồn vốn của quỹ có thể đến từ ngân sách, trái phiếu chính phủ, đóng góp từ doanh nghiệp, tổ chức tín dụng và các khoản hỗ trợ hợp pháp khác. Cơ chế vận hành của quỹ cần làm rõ quy trình xét duyệt và phê duyệt đề xuất tài trợ từ các địa phương hoặc doanh nghiệp. Những khu vực có nhu cầu nhà ở xã hội cao như đô thị lớn, khu công nghiệp tập trung đông công nhân cần được ưu tiên tiếp cận quỹ. Không nên giới hạn đối tượng vay vốn là chính quyền địa phương, cần mở rộng cho các tổ chức tín dụng và doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính và cam kết thực hiện dự án đúng tiến độ.

Cần thiết phải đưa chuyển đổi số thành một nội dung trọng yếu trong Nghị quyết Dự thảo, đặc biệt ở các lĩnh vực dự báo nhu cầu và phân bổ, rút gọn thủ tục hành chính, và theo dõi tiến độ thực hiện. Tích hợp dữ liệu địa lý, dân số, mức thu nhập và quỹ nhà ở hiện hữu sẽ giúp xác định rõ các khu vực có nhu cầu cao về nhà ở xã hội. Cần phát triển hệ thống theo dõi tỷ lệ dân cư đủ điều kiện, kèm theo phân loại theo nhu cầu cụ thể như mua, thuê hoặc thuê mua. Hệ thống cần phân tích khả năng chi trả, hỗ trợ lãi suất, nhu cầu trả góp hoặc trợ cấp trực tiếp để có cơ sở xây dựng chính sách phù hợp, là nền tảng quan trọng để hoạch định chính sách đầu tư và phân bổ nguồn lực hợp lý. Xây dựng nền tảng số để thực hiện cơ chế chỉ định nhà đầu tư thay cho đấu thầu truyền thống sẽ giảm thiểu sự can thiệp thủ công, tăng tính minh bạch và rút ngắn thời gian xử lý. Hệ thống cần đảm bảo có thể tiếp nhận và xử lý tài liệu thay thế cho thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo hình thức thí điểm mới được đề xuất. Nền tảng cấp phép xây dựng cần được hợp nhất thành một hệ thống duy nhất cho phép nộp và thẩm định đồng thời báo cáo khả thi, thiết kế kỹ thuật và giấy phép xây dựng, giúp rút ngắn thời gian thực hiện, tránh trùng lặp và tăng hiệu quả quản lý dự án.

Chuyển đổi số nếu được tích hợp vào khung pháp lý giúp giảm thời gian phê duyệt và tạo ra một hệ sinh thái nhà ở xã hội công bằng, minh bạch và hiệu quả hơn. Quản lý, cấp vốn và thực hiện dự án sẽ dựa trên dữ liệu và hệ thống thay vì phụ thuộc vào quy trình hành chính thủ công. Khi quy trình được số hóa toàn diện, nhà nước sẽ tiết kiệm được nguồn lực, còn doanh nghiệp sẽ giảm rủi ro, đồng thời người dân thực sự có nhu cầu được tiếp cận nhà ở xã hội một cách công bằng và nhanh chóng.

2. Ứng dụng chuyển đổi số trong cải cách thủ tục hành chính

Khó khăn chính không đến từ thiếu vốn đầu tư hay thiếu quỹ đất, chủ yếu bắt nguồn từ sự phức tạp và kéo dài của các thủ tục hành chính liên quan đến quá trình triển khai dự án. Lựa chọn nhà đầu tư vẫn phải trải qua các bước xét duyệt theo quy định của Luật Đấu thầu. Trong khi đó, dự án nhà ở xã hội có những đặc thù riêng như được miễn tiền sử dụng đất, lợi nhuận định mức và giá bán được kiểm soát. Quy trình đấu thầu không tạo thêm hiệu quả, trái lại gây lãng phí thời gian, làm chậm tiến độ khai thác quỹ đất sẵn có.

Thủ tục hành chính trong các khâu phê duyệt chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư, ký kết hợp đồng kéo dài gần 300 ngày, thậm chí trong trường hợp thực hiện song song các bước, thời gian vẫn có thể lên tới hơn 200 ngày, tạo nên rào cản lớn đối với các doanh nghiệp muốn tham gia lĩnh vực nhà ở xã hội, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản thương mại đang gặp nhiều khó khăn. Một số quy định hiện hành như yêu cầu lập, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, thiết kế xây dựng và cấp giấy phép xây dựng đều được tách thành từng bước riêng biệt, dù hoàn toàn có thể tích hợp nhằm rút ngắn thời gian thực hiện dự án. Quy trình tuần tự và chồng chéo khiến tổng thời gian triển khai kéo dài không cần thiết, ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng nguồn lực của Nhà nước và nhà đầu tư.

Phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam đang đối mặt với nhiều rào cản liên quan đến thủ tục hành chính phức tạp, quy trình phê duyệt kéo dài và cơ chế lựa chọn nhà đầu tư chưa hiệu quả. Trong bối cảnh đó, một ứng dụng chuyên biệt phục vụ cho công tác cải cách thủ tục hành chính được thiết kế như một phần mở rộng của hệ thống Quỹ Nhà ở Xã hội Quốc gia (NSHF) có thể đóng vai trò then chốt. Mục tiêu của ứng dụng nằm ở số hóa quy trình và nhằm tái cấu trúc các bước công việc theo hướng rút ngắn thời gian xử lý, giảm thiểu hồ sơ giấy tờ trùng lặp, tăng cường khả năng hợp tác giữa các bên liên quan. Hợp nhất các thủ tục đầu tư, phê duyệt thiết kế, cấp phép xây dựng thành một luồng công việc duy nhất sẽ giúp loại bỏ tình trạng xử lý rời rạc, thiếu nhất quán, vốn là nguyên nhân dẫn đến sự trì trệ trong tiến độ triển khai dự án.

Khi ứng dụng được triển khai, nhà đầu tư có thể đăng ký dự án trực tuyến thông qua một nền tảng thông minh. Tại đây, hệ thống sẽ tự động xác định loại hình dự án và yêu cầu hồ sơ phù hợp. Đối với các dự án thuộc chương trình phát triển nhà ở của địa phương hoặc đã được đưa vào kế hoạch sử dụng đất, hệ thống sẽ nhận diện điều kiện miễn thẩm định chủ trương đầu tư và kích hoạt quy trình rút gọn. Nhà đầu tư không cần xin chủ trương đầu tư như trước, thay vào đó nhận được “Văn bản giao chủ đầu tư” sau khi vượt qua các bước kiểm tra về năng lực pháp lý và hồ sơ kỹ thuật, giúp tiết kiệm thời gian đáng kể cho cả phía nhà nước và doanh nghiệp, đồng thời giảm thiểu các bước chồng chéo giữa các cơ quan chuyên môn.

Thay vì yêu cầu doanh nghiệp nộp hồ sơ riêng biệt để thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, thẩm định thiết kế kỹ thuật và xin cấp phép xây dựng, ứng dụng tích hợp toàn bộ các bước trong một quy trình duy nhất. Tất cả tài liệu được nộp cùng lúc và được các cơ quan chuyên môn truy cập đồng thời. Hệ thống sẽ cung cấp danh sách kiểm tra dựa trên quy định pháp luật hiện hành, giúp cơ quan thẩm định không bỏ sót nội dung. Mỗi cơ quan có thể đưa ra ý kiến trực tiếp trong hệ thống thông qua cơ chế nhận xét tập trung, tránh tình trạng phản hồi phân tán. Khi có yêu cầu điều chỉnh từ một cơ quan, nhà đầu tư cập nhật hồ sơ một lần và bản sửa đổi sẽ được gửi đến tất cả các bên liên quan, không cần thao tác lặp lại.

Ứng dụng được thiết kế để hỗ trợ lựa chọn nhà đầu tư thông qua hai phương án: chỉ định trực tiếp và đấu thầu. Trong trường hợp các cơ quan như Bộ Quốc phòng, Bộ Công an hoặc Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam đề xuất dự án, hoặc khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chỉ định, quy trình xử lý sẽ được kích hoạt thông qua một luồng công việc đặc biệt. Hệ thống kiểm tra thông tin pháp nhân và năng lực tài chính của nhà đầu tư dựa trên dữ liệu tích hợp hoặc tài liệu được tải lên. Sau khi đạt điều kiện, hệ thống tự động tạo “Văn bản giao chủ đầu tư” và chuyển đến các cấp phê duyệt liên quan thông qua chữ ký số. Trường hợp cần tổ chức đấu thầu, hệ thống sẽ phát hành hồ sơ mời thầu điện tử, cho phép nhà đầu tư nộp hồ sơ trực tuyến và chấm điểm tự động với các tiêu chí định lượng minh bạch.

Hệ thống quản lý hợp đồng điện tử cho phép lưu trữ, theo dõi tiến độ thực hiện và đảm bảo tính ràng buộc pháp lý của các điều khoản đã ký giữa nhà nước và nhà đầu tư. Mỗi hợp đồng sẽ được liên kết với tiến độ giải ngân vốn, tiến độ xây dựng và các nghĩa vụ báo cáo. Tích hợp quản lý hợp đồng ngay trong ứng dụng giúp tránh tình trạng thất lạc thông tin, đảm bảo mọi bên đều có quyền truy cập vào dữ liệu cần thiết với quyền hạn tương ứng. Với năng lực quản trị tài liệu mạnh mẽ, mọi bản sửa đổi, phụ lục hợp đồng đều được lưu trữ có phiên bản, giúp tăng cường trách nhiệm giải trình.

Để đo lường hiệu quả của cải cách hành chính, hệ thống tích hợp các công cụ phân tích và báo cáo chuyên sâu. Các bảng điều khiển trực quan phản ánh thời gian xử lý từng bước, tỷ lệ dự án được chỉ định, tỷ lệ dự án hoàn thành đúng hạn sẽ là cơ sở để đánh giá chính sách và điều chỉnh kịp thời. Từng điểm nghẽn trong quy trình sẽ được hệ thống ghi nhận và đưa ra cảnh báo. Thay vì chỉ đánh giá cảm tính, cơ quan quản lý có thể dựa vào số liệu cụ thể để quyết định cải tiến quy trình hoặc đề xuất điều chỉnh chính sách.

Kiến trúc kỹ thuật của hệ thống vẫn duy trì cấu trúc vi dịch vụ, cho phép phát triển và triển khai các mô-đun cải cách mới, không ảnh hưởng đến chức năng cốt lõi đã có của NSHF. Các mô-đun mới như xử lý phê duyệt dự án, chỉ định nhà đầu tư, cấp phép xây dựng tích hợp đều được triển khai dưới dạng dịch vụ riêng biệt. Với cách tiếp cận API-first, ứng dụng sẵn sàng kết nối với các hệ thống khác của Chính phủ như hệ thống định danh số quốc gia, cổng thông tin đấu thầu, hoặc cơ sở dữ liệu đất đai. Công nghệ điện toán đám mây được áp dụng để đảm bảo tính linh hoạt, khả năng mở rộng và bảo mật hệ thống.

Giai đoạn triển khai bắt đầu với thí điểm tại các dự án đặc thù như nhà ở cho lực lượng vũ trang hoặc công đoàn để kiểm tra độ ổn định và tính tương thích của quy trình chỉ định nhà đầu tư. Sau khi thu thập phản hồi từ các bên tham gia, hệ thống sẽ được tinh chỉnh trước khi mở rộng ra các loại dự án khác và phạm vi toàn quốc. Đào tạo là yếu tố bắt buộc để đảm bảo cán bộ tại các Sở Xây dựng, cơ quan chuyên môn và nhà đầu tư nắm vững cách vận hành ứng dụng mới. Song song với đào tạo, cơ chế tiếp nhận phản hồi thường xuyên từ người sử dụng sẽ giúp hệ thống duy trì tính phù hợp và hiệu quả trong suốt vòng đời triển khai.

Bộ Xây dựng đã đưa ra đề xuất thí điểm cho phép chỉ định trực tiếp nhà đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội. Cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ được quyền lựa chọn nhà đầu tư dựa trên đề xuất của Sở Xây dựng, không cần tổ chức đấu thầu. Những cơ quan, tổ chức như Bộ Quốc phòng, Bộ Công an hoặc Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam cũng được đề xuất quyền chỉ định nhà đầu tư trong phạm vi dự án phục vụ cán bộ, chiến sĩ và người lao động, không làm giảm tính minh bạch của quy trình, vì tiêu chí đánh giá năng lực nhà đầu tư vẫn được giữ nguyên. Điều quan trọng là rút ngắn thời gian để nhà đầu tư có thể triển khai dự án nhanh hơn, giải phóng nguồn cung trên thị trường đúng thời điểm cần thiết.

Điểm nghẽn trong quy trình hiện hành là yêu cầu phê duyệt chủ trương đầu tư, mặc dù dự án đã được lồng ghép trong chương trình phát triển nhà ở, kế hoạch sử dụng đất và chỉ tiêu phát triển nhà ở theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, không tạo thêm giá trị quản lý, chỉ kéo dài thủ tục không cần thiết. Đề xuất cho phép miễn thủ tục phê duyệt chủ trương đầu tư đối với dự án nhà ở xã hội là hoàn toàn phù hợp với thực tiễn. Giao nhà đầu tư thông qua văn bản hành chính có thể được sử dụng thay thế, đảm bảo hợp lý hóa quy trình trong khi vẫn tuân thủ nguyên tắc pháp lý, đã từng được áp dụng trong lĩnh vực đường sắt đô thị theo Nghị quyết số 188/2025/QH15 và chứng minh tính khả thi.

Để giải quyết tình trạng thời gian kéo dài trong các bước lập quy hoạch, thiết kế và chuẩn bị đầu tư, cần thực hiện tích hợp các thủ tục. Thay vì chia tách thành nhiều khâu như hiện tại, các cơ quan thẩm quyền có thể đồng thời thực hiện thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và thiết kế xây dựng trong quá trình cấp phép xây dựng, đã từng được thực hiện trong các quy định trước đây như Nghị định số 52/1999/NĐ-CP và Luật Xây dựng năm 2003. Lồng ghép thủ tục không làm giảm chất lượng thẩm định, ngược lại còn giúp tiết kiệm khoảng 70 ngày so với phương pháp xử lý riêng lẻ từng bước. Thời gian thực hiện được rút ngắn giúp nhà đầu tư có thể khởi công sớm, giảm chi phí cơ hội và tăng hiệu quả sử dụng vốn.

Cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực nhà ở xã hội mang lại nhiều lợi ích thiết thực. Dự kiến sau khi triển khai các biện pháp trên, thời gian thực hiện các thủ tục sẽ được rút ngắn đáng kể. Nguồn cung nhà ở xã hội sẽ được đẩy mạnh, từ đó góp phần giải quyết bài toán thiếu hụt nhà ở cho người dân thu nhập thấp tại các đô thị lớn, giúp nâng cao năng lực quản lý nhà nước theo hướng hiệu quả, minh bạch, tập trung vào các khâu kiểm tra chất lượng thay vì thủ tục hình thức. Hướng tiếp cận mới vừa phù hợp với điều kiện thực tế tại Việt Nam, vừa tạo điều kiện thuận lợi để huy động nguồn lực xã hội tham gia vào quá trình phát triển nhà ở vì mục tiêu an sinh lâu dài.

Quá trình triển khai các dự án cần được thiết kế nhằm giảm thiểu các rào cản hành chính và tăng tốc độ thực hiện. Đơn giản hóa thủ tục phê duyệt dự án sẽ góp phần rút ngắn thời gian từ lúc đề xuất đến lúc khởi công. Trong một số trường hợp, cơ chế chỉ định thầu đối với các gói thầu xây dựng có thể được cân nhắc áp dụng, miễn là đảm bảo yếu tố minh bạch, năng lực nhà thầu và chất lượng công trình. Sử dụng các mẫu thiết kế tiêu chuẩn cũng là một giải pháp hiệu quả để tiết kiệm chi phí thiết kế, rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư và tạo điều kiện thuận lợi cho kiểm tra, giám sát chất lượng thi công. Mẫu thiết kế cần phù hợp với từng khu vực địa lý, khí hậu và thói quen sinh hoạt của người dân, đồng thời đảm bảo tiêu chuẩn về an toàn, tiết kiệm năng lượng và thân thiện với môi trường.

Công tác giám sát và đánh giá đóng vai trò quan trọng trong bảo đảm hiệu quả lâu dài của Quỹ nhà ở xã hội quốc gia. Cần xây dựng một hệ thống theo dõi tiến độ thực hiện dự án, tình hình tài chính và tác động xã hội của các chương trình nhà ở. Đánh giá định kỳ giúp nhận diện các vướng mắc, điều chỉnh kịp thời chiến lược đầu tư và phân bổ nguồn lực. Kết quả đánh giá cũng cần được công khai để tạo điều kiện cho sự tham gia của người dân và các tổ chức xã hội trong giám sát. Các tiêu chí đánh giá nên bao gồm mức độ đáp ứng nhu cầu nhà ở của các nhóm đối tượng mục tiêu, hiệu quả sử dụng vốn, tác động tích cực đến phát triển đô thị và mức độ hài lòng của người thụ hưởng. Sự kết hợp giữa giám sát định lượng và phân tích định tính sẽ giúp quá trình đánh giá toàn diện và phản ánh đúng thực trạng.

Quỹ nhà ở xã hội quốc gia, nếu được tổ chức và vận hành một cách khoa học, có thể trở thành công cụ chủ lực trong thúc đẩy chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Việt Nam. Sự tham gia tích cực của các cơ quan quản lý, nhà đầu tư, cộng đồng dân cư và các tổ chức tài chính sẽ là nền tảng cho sự thành công lâu dài của quỹ. Xây dựng một mô hình quản lý hiện đại, minh bạch và linh hoạt là điều kiện cần thiết để tạo dựng niềm tin xã hội và thu hút nguồn lực đầu tư vào lĩnh vực nhà ở xã hội, giải quyết vấn đề an cư và góp phần ổn định xã hội và thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững.

Rút ngắn thời gian phê duyệt dự án nhà ở xã hội là yêu cầu cấp thiết trong bối cảnh áp lực về nhà ở cho các nhóm đối tượng thu nhập thấp ngày càng gia tăng tại các đô thị lớn và khu công nghiệp. Nhiều dự án đang bị chậm tiến độ do vướng mắc trong quy trình xét duyệt hồ sơ đầu tư, từ bước thẩm định chủ trương đầu tư, đánh giá tác động môi trường, phê duyệt thiết kế cơ sở cho đến cấp giấy phép xây dựng. Mỗi giai đoạn đều có sự tham gia của nhiều cơ quan với các yêu cầu thủ tục không đồng nhất, gây ra sự kéo dài thời gian xử lý và gia tăng chi phí cho nhà đầu tư. Cải cách cần tập trung vào rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, không làm suy giảm chất lượng thẩm định, đòi hỏi phải chuẩn hóa nội dung hồ sơ, áp dụng hệ thống đánh giá theo tiêu chí cụ thể và tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong tiếp nhận, xử lý, phản hồi và lưu trữ dữ liệu. Các cơ quan quản lý cần có trách nhiệm trong công bố thời gian xử lý từng bước, chịu trách nhiệm nếu xảy ra chậm trễ do nguyên nhân chủ quan. Tăng cường phân cấp cho địa phương, rút gọn các bước không cần thiết và thiết lập cơ chế “một cửa liên thông” giữa các sở, ngành có liên quan là những giải pháp có thể áp dụng.

Đơn giản hóa quy trình triển khai dự án nhà ở xã hội đòi hỏi sự điều chỉnh cả về mặt thể chế lẫn tổ chức thực hiện. Nhiều quy định pháp luật hiện hành vẫn yêu cầu nhà đầu tư thực hiện các bước chồng chéo hoặc lặp lại trong khi kết quả thẩm định giữa các cơ quan đôi khi không có sự công nhận lẫn nhau. Cần tiến hành rà soát toàn bộ chuỗi quy trình thủ tục từ khi doanh nghiệp đề xuất chủ trương đầu tư đến khi hoàn tất thủ tục cấp phép xây dựng và triển khai thi công. Xác định rõ trách nhiệm của từng cơ quan, từng vị trí công chức xử lý và các mốc thời gian cụ thể sẽ làm tăng tính minh bạch và khả năng kiểm soát. Mọi quy trình cần được thể hiện bằng văn bản công khai, dễ tiếp cận, có hướng dẫn chi tiết cho nhà đầu tư. Những mẫu biểu, nội dung báo cáo, tiêu chí đánh giá cần được số hóa và tích hợp trong một hệ thống quản lý điện tử để người dân và doanh nghiệp có thể theo dõi tiến độ và tình trạng xử lý hồ sơ của mình. Các cơ quan hành chính cần tăng cường năng lực phối hợp, tránh tình trạng né tránh trách nhiệm hoặc đùn đẩy công việc lẫn nhau, gây ra tình trạng trì trệ. Sự rõ ràng trong trách nhiệm và quy trình sẽ giúp cải thiện môi trường đầu tư, giảm thiểu rủi ro pháp lý và tăng mức độ tin cậy của nhà đầu tư vào chính sách phát triển nhà ở xã hội.

3. Ứng dụng chuyển đổi số trong quản lý đối tượng thụ hưởng, lựa chọn tiêu chí, xác định đối tượng thụ hưởng

Xác định rõ đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội là điều kiện tiên quyết để đảm bảo mục tiêu công bằng, đúng người, đúng nhu cầu và hạn chế tình trạng trục lợi. Các nhóm đối tượng cần được phân loại cụ thể theo điều kiện kinh tế, tình trạng cư trú, hoàn cảnh sống và nhu cầu thực tế về nhà ở. Trong đó, người lao động thu nhập thấp tại đô thị, công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, cán bộ công chức viên chức chưa có nhà ở ổn định, người thu nhập trung bình thấp đang thuê nhà với chi phí cao so với thu nhập cần được ưu tiên. Mỗi nhóm đối tượng cần có bộ tiêu chí riêng để xác minh điều kiện tiếp cận chính sách, như thu nhập hàng tháng, tình trạng sở hữu nhà ở, nhân khẩu gia đình, tình trạng đăng ký cư trú tại địa phương và thời gian làm việc tại khu vực cần hỗ trợ nhà ở. Xác định rõ ràng như vậy giúp giảm thiểu tình trạng mập mờ, không rõ ràng khiến người dân không biết mình có thuộc diện hỗ trợ hay không, đồng thời giúp các cơ quan có thẩm quyền dễ dàng kiểm tra, giám sát và tránh hiện tượng gian lận hồ sơ.

Tiêu chí xét duyệt để được hưởng nhà ở xã hội cần được thiết kế trên nguyên tắc minh bạch, dễ hiểu và có thể tra cứu công khai. Hệ thống tiêu chí nên được công bố rộng rãi trên các nền tảng số của chính quyền địa phương, cơ quan quản lý nhà ở và cả hệ thống tiếp nhận hồ sơ điện tử để người dân có thể tự đánh giá điều kiện của bản thân trước khi đăng ký. Mỗi tiêu chí cần được lượng hóa cụ thể, ví dụ như mức thu nhập không vượt quá bao nhiêu, không sở hữu nhà có diện tích vượt mức quy định, hoặc đã cư trú tại địa bàn ít nhất bao nhiêu tháng. Cần thiết lập các mẫu đơn đăng ký có hướng dẫn chi tiết, kèm theo danh mục hồ sơ minh chứng rõ ràng để người dân không gặp khó khăn khi hoàn thiện thủ tục. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cần có trách nhiệm phản hồi rõ ràng, có văn bản xác nhận kết quả, và bảo đảm quy trình xét duyệt được thực hiện trong thời gian xác định để tránh gây chờ đợi kéo dài. Toàn bộ quá trình xét duyệt cần được giám sát độc lập, có cơ chế phản ánh, kiến nghị và khiếu nại để người dân có thể bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình nếu phát sinh tranh chấp hoặc cảm thấy bị loại một cách không công bằng. Cách tiếp cận như vậy sẽ giúp củng cố niềm tin của người dân vào chính sách và gia tăng hiệu quả thực thi của chương trình phát triển nhà ở xã hội.

Các dự án nhà ở xã hội muốn phát huy hiệu quả cần được đặt trong tổng thể quy hoạch phát triển đô thị, khu công nghiệp và vùng kinh tế. Quy hoạch không thể tách rời hạ tầng giao thông, các tiện ích công cộng và không gian sống bền vững. Mỗi khu nhà ở cần được kết nối thuận lợi với mạng lưới giao thông chính, hệ thống xe buýt công cộng, lối đi bộ và đường dành cho xe đạp. Khoảng cách từ nơi ở đến nơi làm việc, trường học, bệnh viện và chợ dân sinh phải được tính toán hợp lý để giảm áp lực chi phí và thời gian di chuyển cho người dân. Thiết kế khu nhà cần chú trọng đến không gian xanh, ánh sáng tự nhiên, thông gió và khu sinh hoạt cộng đồng để hình thành môi trường sống lành mạnh. Các công trình phụ trợ như nhà trẻ, phòng khám, siêu thị nhỏ, khu thể thao, thư viện hoặc phòng sinh hoạt cộng đồng cần được bố trí trong nội khu hoặc liền kề để đáp ứng các nhu cầu cơ bản của cư dân. Mạng lưới hạ tầng kỹ thuật như cấp nước, thoát nước, xử lý chất thải, điện sinh hoạt, chiếu sáng công cộng và mạng viễn thông cần đồng bộ, đồng thời có kế hoạch bảo trì thường xuyên để không ảnh hưởng đến cuộc sống lâu dài của người dân.

Chất lượng xây dựng nhà ở xã hội là yếu tố then chốt quyết định đến sự bền vững của dự án. Dù hướng đến đối tượng thu nhập thấp, các công trình nhà ở vẫn cần tuân thủ đầy đủ các tiêu chuẩn kỹ thuật về kết cấu, vật liệu, an toàn cháy nổ, khả năng chống chịu thời tiết và tuổi thọ sử dụng. Sử dụng vật liệu giá rẻ, thi công thiếu giám sát hoặc rút ngắn quy trình nghiệm thu dễ dẫn đến tình trạng công trình xuống cấp nhanh chóng, gây tốn kém trong bảo trì và ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của cư dân. Mỗi dự án cần có quy trình kiểm định độc lập, từ khâu thiết kế kỹ thuật đến khi hoàn thiện công trình. Các báo cáo kỹ thuật, bản vẽ hoàn công và hồ sơ vật liệu xây dựng cần được lưu trữ công khai, dễ tra cứu để người dân có thể giám sát. Hợp đồng xây dựng cần ràng buộc trách nhiệm của nhà thầu về thời gian bảo hành, mức độ chịu lực, độ bền và các lỗi kỹ thuật. Quản lý sau khi bàn giao cho cư dân phải đi kèm với kế hoạch bảo trì định kỳ, có sự tham gia của cộng đồng để phản ánh và xử lý sự cố kịp thời. Tăng cường áp dụng các giải pháp công nghệ mới như mô hình thông tin công trình (BIM), hệ thống quản lý tòa nhà thông minh hoặc các tiêu chuẩn xanh cũng góp phần nâng cao hiệu quả vận hành và giảm chi phí dài hạn. Một chính sách nhà ở xã hội bền vững không thể thiếu yếu tố chất lượng kỹ thuật được đảm bảo nghiêm ngặt ngay từ đầu.

Ứng dụng chuyển đổi số vào quản lý đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội tại Việt Nam là một bước tiến tất yếu trong tiến trình hiện đại hóa công tác quản lý nhà nước về an sinh xã hội. Hệ thống thông tin quản lý đối tượng thụ hưởng cần được thiết kế theo hướng tích hợp đa nguồn dữ liệu, có khả năng xác thực và xử lý thông tin tự động, hỗ trợ công tác ra quyết định chính xác, minh bạch. Khi quá trình đăng ký, xét duyệt và phân bổ nhà ở xã hội vẫn đang dựa nhiều vào hồ sơ giấy, khâu xác minh thông tin và chấm điểm thường mất nhiều thời gian, dễ xảy ra sai sót hoặc tiêu cực. Áp dụng công nghệ số giúp loại bỏ các thủ tục không cần thiết và đảm bảo tính công bằng cho người dân có nhu cầu thực sự, đặc biệt là các nhóm yếu thế. Xây dựng hệ thống BMS sẽ tạo nên một nền tảng dữ liệu tập trung phục vụ cho cả cơ quan quản lý nhà nước lẫn người dân, hướng đến quản trị hiện đại và công khai.

Cổng thông tin đăng ký trực tuyến là giao diện đầu tiên giữa người dân và hệ thống quản lý nhà ở xã hội, phải đảm bảo tính dễ sử dụng, thuận tiện và thân thiện với người dùng ở mọi trình độ. Người dân có thể tạo tài khoản, khai báo thông tin cá nhân, nộp hồ sơ và theo dõi tiến độ xử lý một cách trực quan, minh bạch. Tất cả biểu mẫu và hướng dẫn phải được số hóa hoàn chỉnh, tích hợp khả năng điền và nộp trực tiếp, không cần bản cứng. Hệ thống còn phải có chức năng gửi thông báo định kỳ về tình trạng hồ sơ và các yêu cầu bổ sung nếu cần, là một công cụ phục vụ nhu cầu hành chính, và là cách để khẳng định quyền tiếp cận thông tin của người dân, đảm bảo mọi người đều có cơ hội tiếp cận chính sách công bằng và minh bạch.

Bên trong hệ thống quản lý hồ sơ, số hóa toàn bộ quy trình từ tiếp nhận, phân loại đến xét duyệt và chấm điểm là bước cốt lõi giúp tăng tốc độ xử lý. Hồ sơ điện tử được mã hóa, tự động phân nhóm theo từng đối tượng chính sách cụ thể dựa trên dữ liệu kê khai và tài liệu đính kèm. Từ đó, hệ thống tự động xác minh thông tin qua kết nối với các cơ sở dữ liệu quốc gia như Cơ sở dữ liệu Dân cư, hệ thống đăng ký đất đai, hệ thống bảo hiểm xã hội, dữ liệu thuế, và hệ thống xác nhận hộ nghèo. Đồng bộ thông tin từ nhiều nguồn giúp giảm thiểu gian lận, loại trừ trùng lặp, phát hiện các trường hợp không đủ điều kiện hoặc đã từng được hưởng chính sách. Hệ thống xử lý đúng và nhanh, tăng hiệu quả sử dụng thời gian và nguồn lực của cơ quan quản lý.

Công đoạn chấm điểm và xếp hạng hồ sơ sẽ dựa hoàn toàn vào thuật toán đã được lập trình theo quy định pháp luật. Xây dựng hệ số ưu tiên phải được lượng hóa, minh bạch, tránh sự can thiệp chủ quan trong quá trình xét duyệt. Mỗi hồ sơ sau khi được chấm điểm sẽ được đưa vào danh sách chờ điện tử, nơi sắp xếp ưu tiên được thực hiện theo thứ tự điểm số và thời gian đăng ký. Quy trình xét duyệt từ cấp xã đến cấp tỉnh được vận hành theo luồng công việc đã được số hóa hoàn toàn, đảm bảo mỗi cán bộ đều thực hiện đúng vai trò và có dấu vết hoạt động rõ ràng, làm tăng tính minh bạch, nâng cao trách nhiệm và giảm thiểu tối đa tiêu cực trong xử lý hồ sơ.

Sau khi được phê duyệt, người dân sẽ được phân bổ nhà hoặc hỗ trợ tài chính theo khả năng cung ứng của địa phương. Hệ thống sẽ tự động gợi ý căn hộ phù hợp dựa trên nhu cầu, tình trạng gia đình và thứ tự ưu tiên trong danh sách chờ. Hợp đồng mua bán, thuê hoặc thuê mua sẽ được thực hiện dưới dạng điện tử, ứng dụng chữ ký số nhằm giảm thời gian ký kết và đảm bảo tính pháp lý. Hệ thống còn theo dõi các nghĩa vụ phát sinh như trả nợ trong trường hợp vay ưu đãi. Khi có chính sách hậu kiểm, hệ thống sẽ tự động gửi cảnh báo tới cơ quan có thẩm quyền nếu phát hiện hành vi vi phạm điều kiện thụ hưởng, như sang nhượng trái phép hoặc thay đổi tình trạng thu nhập, nhà ở không đúng quy định.

Các tiêu chí xác định đối tượng thụ hưởng cũng cần được mã hóa chính xác và cụ thể. Người có công, hộ nghèo, người thu nhập thấp, công nhân, cán bộ công chức, sĩ quan, sinh viên, dân tộc thiểu số và hộ bị ảnh hưởng bởi thiên tai là những nhóm cần được định nghĩa bằng mã dữ liệu rõ ràng. Hệ thống cũng cần đánh giá tình trạng sở hữu nhà ở và thu nhập theo từng mức giới hạn được pháp luật quy định, đảm bảo chỉ những người thật sự chưa có nhà hoặc ở trong điều kiện khó khăn mới được hưởng chính sách. Các tiêu chí ưu tiên như thời gian cư trú, số lượng thành viên trong hộ, tình trạng bệnh tật cũng phải được thiết kế linh hoạt để chính quyền địa phương có thể thêm hoặc điều chỉnh phù hợp với đặc điểm vùng miền.

Để vận hành hiệu quả một hệ thống quy mô lớn như vậy, cần lựa chọn kiến trúc công nghệ phù hợp. Mô hình microservices giúp phân tách các chức năng thành từng module nhỏ, dễ quản lý và phát triển độc lập. Cổng API Gateway kiểm soát luồng dữ liệu ra vào hệ thống, bảo vệ tính bảo mật của các kết nối với bên ngoài. Toàn bộ dữ liệu hồ sơ và lịch sử xử lý được lưu trữ trên một cơ sở dữ liệu tập trung, giúp thống kê và truy xuất thông tin dễ dàng. Tích hợp công nghệ định danh điện tử như VNeID giúp đảm bảo tính xác thực khi người dân nộp đơn, từ đó hạn chế tình trạng giả mạo hoặc trùng lặp hồ sơ.

Các công cụ Trí tuệ nhân tạo có thể được ứng dụng trong giai đoạn xác minh và dự báo nhu cầu. Phát hiện những sai lệch trong thông tin hồ sơ có thể được tự động hóa bằng cách sử dụng thuật toán học máy, từ đó tăng tốc độ kiểm duyệt và giảm lỗi con người. Dữ liệu lịch sử về nhu cầu nhà ở tại từng địa phương sẽ giúp hệ thống học hỏi và đưa ra dự báo về nhu cầu nhà ở trong tương lai, hỗ trợ công tác quy hoạch và điều phối chính sách hiệu quả. Đây là nền tảng công nghệ bền vững, cho phép hệ thống mở rộng hoặc điều chỉnh khi chính sách thay đổi, đảm bảo phù hợp lâu dài.

Ứng dụng chuyển đổi số vào quản lý đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội là một nhiệm vụ quan trọng nhằm nâng cao hiệu quả chính sách an sinh và thúc đẩy công bằng xã hội. Hệ thống BMS là công cụ hành chính, và là biểu tượng cho sự đổi mới trong cách nhà nước phục vụ người dân. Khi dữ liệu được xử lý chính xác, minh bạch và công bằng, niềm tin của người dân vào chính sách công sẽ được củng cố, qua đó thúc đẩy sự đồng thuận và ủng hộ của xã hội đối với các chương trình nhà ở xã hội trong dài hạn.

4. Ứng dụng chuyển đổi số trong quản lý Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia

Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia quy định tại Điều 3 dự thảo Nghị quyết của Quốc hội Thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội được đề xuất như một giải pháp quan trọng nhằm đảm bảo nguồn lực tài chính ổn định, dài hạn và có tính điều phối trung ương cho quá trình phát triển nhà ở xã hội. Quỹ cần được xây dựng với các nguyên tắc vận hành minh bạch, có sự kiểm soát chặt chẽ từ cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền và có hệ thống quy định cụ thể về tiêu chí phân bổ nguồn vốn. Huy động vốn vào quỹ cần được quy định dựa trên nhiều nguồn khác nhau, bao gồm: ngân sách nhà nước, trái phiếu chính phủ, đóng góp từ doanh nghiệp, tổ chức tín dụng và các khoản viện trợ, tài trợ hợp pháp khác. Cơ chế vận hành của quỹ cần thiết lập rõ ràng quy trình đánh giá và phê duyệt các đề xuất xin tài trợ từ các địa phương hoặc doanh nghiệp, nhằm bảo đảm tính công bằng, khả thi và đúng mục tiêu sử dụng vốn. Những địa phương có nhu cầu lớn về nhà ở xã hội, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu công nghiệp tập trung đông công nhân, cần được ưu tiên tiếp cận nguồn lực từ quỹ. Xác định đối tượng được tài trợ không nên dừng lại ở chính quyền địa phương, cần mở rộng cho các tổ chức tín dụng và doanh nghiệp có năng lực triển khai các dự án phát triển nhà ở xã hội với lộ trình rõ ràng và hiệu quả sử dụng vốn cụ thể.

Để sử dụng hiệu quả Quỹ nhà ở xã hội quốc gia (NSHF) nhằm phát triển nhà ở xã hội, cần phải tập trung vào nhiều yếu tố cốt lõi trong quá trình hoạch định và triển khai chính sách. Xây dựng một hệ thống pháp lý rõ ràng là yếu tố nền tảng để quỹ có thể vận hành minh bạch và hiệu quả. Quỹ cần được xác lập địa vị pháp lý cụ thể, có tư cách pháp nhân, có quy chế hoạt động phù hợp với hệ thống pháp luật hiện hành, giúp đảm bảo quỹ có khả năng tự chủ trong ra quyết định đầu tư, và dễ dàng được giám sát và kiểm toán về tài chính. Các quy định cũng cần xác định rõ vai trò của quỹ trong tư cách là nhà đầu tư các dự án nhà ở xã hội, đồng thời làm rõ trách nhiệm và quyền hạn của các cơ quan quản lý có liên quan. Để đảm bảo sự công bằng và minh bạch, các tiêu chí về lựa chọn dự án và đơn vị đầu tư cần được quy định rõ ràng, khách quan, tránh tình trạng lợi ích nhóm hay phân bổ không hợp lý nguồn lực.

Chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp tham gia đầu tư vào nhà ở xã hội cần được xác lập rõ ràng, chi tiết và phù hợp với điều kiện thực tiễn của thị trường bất động sản và năng lực triển khai của khu vực tư nhân. Cần xây dựng hệ thống ưu đãi bao gồm miễn hoặc giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, giảm tiền sử dụng đất, ưu tiên tiếp cận tín dụng lãi suất thấp từ ngân hàng chính sách xã hội và các ngân hàng thương mại do Nhà nước chỉ định. Các chính sách phải được lượng hóa cụ thể về phạm vi áp dụng, thời gian hiệu lực và điều kiện đi kèm để đảm bảo tính khả thi trong triển khai. Song song với ưu đãi là yêu cầu thiết lập các cơ chế giám sát và đánh giá thực hiện của các chủ đầu tư nhằm phòng ngừa và xử lý kịp thời các trường hợp trục lợi chính sách, sử dụng sai mục đích hoặc thi công kém chất lượng. Những doanh nghiệp vi phạm cần bị xử lý nghiêm khắc, kể cả thu hồi đất và quyền tiếp cận các ưu đãi tiếp theo. Mỗi ưu đãi cần gắn với trách nhiệm cụ thể của doanh nghiệp trong đảm bảo đúng tiến độ, chất lượng và giá cả nhà ở được bàn giao cho người dân. Giám sát tập trung ở giai đoạn cấp phép và được duy trì trong suốt quá trình triển khai dự án và cả giai đoạn vận hành nhà ở sau khi hoàn thành. Các thông tin liên quan đến ưu đãi và kết quả thực hiện của từng doanh nghiệp cần được công khai nhằm tăng cường trách nhiệm giải trình và tạo niềm tin cho cộng đồng.

Cơ chế tài chính là yếu tố then chốt quyết định sự bền vững của Quỹ nhà ở xã hội quốc gia. Huy động vốn cần dựa trên nhiều nguồn lực, từ ngân sách nhà nước và từ các khoản đóng góp tự nguyện, khoản thu từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất, và các khoản phí phát triển hạ tầng. Đa dạng hóa nguồn tài chính tạo linh hoạt và giảm áp lực cho ngân sách trung ương. Để nâng cao hiệu quả sử dụng vốn, quỹ cần thiết lập các quy trình quản lý tài chính minh bạch, từ phân bổ, giải ngân đến giám sát quá trình sử dụng vốn. Các nguyên tắc công khai, trách nhiệm giải trình và kiểm toán độc lập cần được áp dụng triệt để nhằm ngăn chặn tình trạng thất thoát hoặc sử dụng sai mục đích. Thiết lập các công cụ đánh giá rủi ro tài chính và phương án phòng ngừa cần được tích hợp trong chiến lược quản lý tài chính của quỹ.

Mục tiêu hoạt động của Quỹ nhà ở xã hội quốc gia cần được xác định cụ thể và định hướng rõ ràng theo từng nhóm đối tượng thụ hưởng. Tập trung vào các nhóm như cán bộ công chức, người lao động trong khu công nghiệp, người có thu nhập thấp tại đô thị giúp giải quyết đúng nhu cầu cấp thiết và tránh phân tán nguồn lực. Các hình thức hỗ trợ cần linh hoạt, có thể bao gồm cả cho thuê và bán nhà ở, nhằm đáp ứng mức độ khả năng chi trả đa dạng của người dân. Các dự án cần được ưu tiên triển khai tại những khu vực có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ, thuận tiện cho đi lại, gần các trung tâm việc làm, giáo dục và y tế, đảm bảo người dân có chỗ ở và được sống trong môi trường thuận lợi cho phát triển kinh tế và xã hội.

Ứng dụng quản lý Quỹ Nhà ở Xã hội Quốc gia nếu được thiết kế đầy đủ và triển khai bài bản có thể góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng ngân sách, đảm bảo đúng người đúng đối tượng, tăng cường minh bạch và thúc đẩy phát triển nhà ở bền vững tại Việt Nam. Để xây dựng một ứng dụng quản lý Quỹ Nhà ở Xã hội Quốc gia (NSHF) tại Việt Nam, cần bắt đầu từ hiểu rõ bối cảnh vận hành của quỹ. Quỹ được thiết lập nhằm hỗ trợ nhóm đối tượng thu nhập thấp, người yếu thế, cán bộ công chức, công nhân làm việc trong khu công nghiệp và các nhóm có nhu cầu nhà ở cấp thiết. Cơ chế hoạt động của quỹ có thể bao gồm trợ cấp trực tiếp, hỗ trợ vay vốn lãi suất thấp hoặc đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội.

Các bên liên quan đóng vai trò trung tâm trong hệ thống. Bộ Xây dựng là cơ quan hoạch định chính sách và giám sát chung hoạt động của quỹ. Ban quản lý quỹ đảm nhận các nhiệm vụ chuyên môn như tiếp nhận hồ sơ, xét duyệt, phân bổ nguồn vốn và giám sát quá trình thực hiện. Người dân tham gia với tư cách là đối tượng hưởng lợi, có trách nhiệm nộp hồ sơ, cung cấp giấy tờ chứng minh điều kiện, theo dõi tiến độ và chấp hành các quy định nếu được phê duyệt. Các chủ đầu tư dự án cung cấp nguồn cung nhà ở xã hội thông qua đăng ký và thực hiện các dự án xây dựng phù hợp tiêu chí được chấp thuận. Cơ quan tài chính và ngân hàng thực hiện vai trò trung gian trong khâu giải ngân, thu hồi vốn vay và kiểm soát tài chính. Chính quyền địa phương chịu trách nhiệm xác minh điều kiện hưởng lợi của người dân tại địa bàn. Cơ quan kiểm toán và giám sát thực hiện công tác đảm bảo minh bạch, phòng chống gian lận và đảm bảo đúng quy trình. Cơ quan dữ liệu dân cư hỗ trợ xác thực thông tin và liên kết cơ sở dữ liệu nhằm giảm thiểu tình trạng khai sai.

Hệ thống phần mềm cần đáp ứng đầy đủ các chức năng then chốt trong toàn bộ vòng đời quản lý quỹ. Phân hệ quản lý dòng tiền của quỹ phải ghi nhận tất cả các nguồn thu, bao gồm vốn từ ngân sách nhà nước, phần gia tăng từ giá trị đất, đóng góp của khu vực tư nhân. Hệ thống cần cho phép thiết lập quy tắc phân bổ ngân sách cho từng chương trình hoặc vùng ưu tiên, cập nhật số liệu sử dụng vốn theo thời gian thực và tạo báo cáo tài chính định kỳ.

Cổng thông tin đăng ký trực tuyến dành cho người dân cần thân thiện, dễ sử dụng và bảo mật cao. Hệ thống phải hỗ trợ tải lên các giấy tờ như sổ hộ khẩu, xác nhận thu nhập, chứng chỉ thuộc đối tượng yếu thế. Các tiêu chí xét duyệt được thiết lập rõ ràng trong hệ thống để tự động loại trừ hồ sơ không hợp lệ, đồng thời cho phép luồng xử lý thủ công bởi cơ quan địa phương hoặc ban quản lý trong các trường hợp cần đánh giá định tính. Danh sách chờ cần được hệ thống tự động sắp xếp dựa trên thứ tự nộp hồ sơ, mức độ ưu tiên theo tiêu chí xã hội như tình trạng khuyết tật, người có công, hộ nghèo. Hệ thống cần gửi thông báo trạng thái hồ sơ cho người dùng qua tin nhắn hoặc email theo từng giai đoạn xét duyệt. Dữ liệu người hưởng lợi được quản lý tập trung, đảm bảo theo dõi đầy đủ thông tin về loại nhà ở được cấp, thời gian giải ngân, tiến độ thanh toán khoản vay nếu có, và các nghĩa vụ của người hưởng lợi. Phần mềm cần cảnh báo các trường hợp vi phạm điều kiện chương trình.

Phân hệ quản lý dự án cần cho phép chủ đầu tư đăng ký thông tin dự án, nộp hồ sơ xin cấp phép, bản vẽ thiết kế và các tài liệu liên quan. Hệ thống phải hỗ trợ quy trình thẩm định kỹ thuật và tài chính với các bước kiểm duyệt cụ thể. Quá trình thi công cần được cập nhật theo tiến độ với tài liệu ảnh chụp, biên bản nghiệm thu từng giai đoạn để làm cơ sở giải ngân. Phân phối căn hộ cho người dân được hỗ trợ bằng công cụ ghép nối hồ sơ hưởng lợi và danh sách căn hộ còn trống. Phần mềm cần hỗ trợ ký kết hợp đồng mua bán hoặc cho thuê, ghi nhận các đợt thanh toán và chuyển giao quyền sở hữu. Quản lý tài chính là trụ cột trong toàn bộ hệ thống. Các gói tài chính cần được cấu hình đa dạng, bao gồm khoản trợ cấp, khoản vay ưu đãi, vay không lãi. Hệ thống cần tự động tính toán số tiền trả định kỳ, lịch trình trả nợ, lãi suất và mức phạt trong trường hợp trễ hạn. Kết nối trực tiếp với ngân hàng giúp hệ thống cập nhật giao dịch, giảm thiểu sai sót thủ công và rút ngắn thời gian xử lý. Giám sát danh mục cho vay cho phép đánh giá mức độ rủi ro, hiệu quả thu hồi và hỗ trợ điều chỉnh chính sách tài chính.

Hệ thống báo cáo và phân tích dữ liệu cung cấp bảng điều khiển trực quan để các cơ quan quản lý có cái nhìn tổng quan về toàn bộ hoạt động của quỹ. Các báo cáo được tùy biến theo tiêu chí như vùng miền, nhóm đối tượng hưởng lợi, tiến độ giải ngân hoặc mức độ hoàn thành dự án. Hệ thống cần hỗ trợ truy xuất số liệu phục vụ công tác kiểm toán, giám sát nội bộ hoặc hoạch định chính sách. Quản trị hệ thống đóng vai trò đảm bảo tính ổn định và an toàn. Phân quyền người dùng phải chi tiết, đảm bảo mỗi cá nhân hoặc cơ quan chỉ có thể truy cập đúng phần dữ liệu cần thiết. Các hoạt động trong hệ thống cần được ghi lại đầy đủ trong nhật ký để phục vụ kiểm tra hoặc truy cứu trách nhiệm. Hệ thống cần mã hóa dữ liệu nhạy cảm và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định bảo vệ dữ liệu cá nhân của Việt Nam. Quy trình cấu hình cho phép thay đổi tiêu chí hưởng lợi, sửa đổi mẫu báo cáo, cập nhật quy trình xử lý, không làm gián đoạn hệ thống.

Thiết kế hệ thống nên áp dụng kiến trúc microservices triển khai trên nền tảng điện toán đám mây nhằm tăng tính linh hoạt và khả năng mở rộng. Phân tách rõ các dịch vụ theo chức năng như quản lý người dùng, xử lý đơn đăng ký, theo dõi dòng tiền, quản lý dự án, tính toán tài chính, phân tích dữ liệu, gửi thông báo và kết nối hệ thống bên ngoài. Dữ liệu có cấu trúc nên lưu trữ trong cơ sở dữ liệu quan hệ, còn tài liệu tải lên hoặc nhật ký nên lưu trong cơ sở dữ liệu phi cấu trúc. Các giao tiếp giữa thành phần hệ thống nên dùng API REST bảo mật, có kiểm soát truy cập rõ ràng. Triển khai hệ thống cần có quy trình tự động kiểm thử và triển khai liên tục (CI/CD), kèm theo công cụ giám sát hiệu suất và nhật ký lỗi. Triển khai theo từng giai đoạn giúp đảm bảo tiến độ và giảm rủi ro. Giai đoạn đầu nên tập trung phát triển các chức năng nền tảng như đăng ký hồ sơ, quản lý người dùng, theo dõi giải ngân cơ bản và báo cáo tổng hợp. Sau đó triển khai các tính năng tự động hóa kiểm tra điều kiện, quản lý danh sách chờ, xử lý tài chính chi tiết và tích hợp dữ liệu. Giai đoạn cuối cùng có thể mở rộng thêm chức năng nâng cao như ứng dụng di động, phân tích dự báo nhu cầu, phát hiện gian lận bằng trí tuệ nhân tạo.

Ứng dụng cần được thiết kế phù hợp với đặc thù của Việt Nam. Ngôn ngữ giao diện cần hoàn toàn là tiếng Việt. Người dùng có trình độ tin học hạn chế cần được hỗ trợ bởi giao diện đơn giản, dễ thao tác. Cần có phương án hỗ trợ nộp hồ sơ tại điểm tiếp nhận hoặc thông qua cán bộ hỗ trợ. Hệ thống cần tích hợp với các cơ sở dữ liệu quốc gia để giảm thiểu giấy tờ và đẩy nhanh quá trình xác minh. Bảo mật cần đặt ở mức cao nhất để phòng ngừa các rủi ro tấn công mạng, rò rỉ thông tin cá nhân hoặc sai phạm trong sử dụng vốn nhà nước.

5. Giải quyết các vấn đề đất đai, quy hoạch, thiết kế, xây dựng, chất lượng công trình để phát triển nhà ở xã hội bền vững

Phát triển nhà ở xã hội là nhiệm vụ có ý nghĩa kinh tế – xã hội lớn, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp và lao động tại các khu công nghiệp. Để thực hiện hiệu quả nhiệm vụ, tạo quỹ đất sạch là điều kiện tiên quyết, đặc biệt tại các đô thị lớn đang có tốc độ đô thị hóa cao. Cần xác định rõ ranh giới quy hoạch các khu đất dành cho phát triển nhà ở xã hội, công khai thông tin quy hoạch để thu hút sự quan tâm từ các nhà đầu tư. Giải phóng mặt bằng là khâu then chốt trong quá trình chuẩn bị đầu tư, do đó nếu không có sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền địa phương thì rất khó triển khai nhanh các dự án. Sự chậm trễ trong giải phóng mặt bằng không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ mà còn làm phát sinh chi phí, đẩy giá nhà ở xã hội vượt ngoài khả năng chi trả của người dân có thu nhập thấp.

Chính quyền địa phương đóng vai trò trung tâm trong đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu vực ngoài dự án. Thiếu hạ tầng kết nối sẽ khiến nhà đầu tư không mặn mà tham gia hoặc khiến người dân không muốn sinh sống trong các khu nhà ở xã hội do thiếu dịch vụ thiết yếu. Đầu tư hạ tầng cần đi trước một bước, đáp ứng yêu cầu về giao thông, cấp thoát nước, điện sinh hoạt, xử lý nước thải, không gian xanh và các tiện ích đô thị khác. Khi hạ tầng được đầu tư đầy đủ, đồng bộ, các dự án nhà ở xã hội sẽ phát huy giá trị sử dụng, nâng cao chất lượng sống cho cư dân, đồng thời góp phần giảm tải áp lực lên khu vực trung tâm đô thị.

Cần sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật để tháo gỡ điểm nghẽn trong bố trí nguồn lực từ ngân sách nhà nước cho giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án. Cho phép địa phương sử dụng ngân sách để giải phóng mặt bằng sẽ giúp tiết kiệm thời gian và giảm chi phí đầu tư cho doanh nghiệp. Đây là giải pháp phù hợp trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong quá trình tự thỏa thuận đền bù với người dân. Sử dụng nguồn vốn từ Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia cũng cần được thể chế hóa, tạo điều kiện để địa phương có thể huy động thêm nguồn lực thực hiện chính sách.

Chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư đóng vai trò quyết định trong thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Khi mức lợi nhuận định mức không đủ hấp dẫn, nhà đầu tư sẽ không mặn mà, khiến nguồn cung nhà ở xã hội không được cải thiện đáng kể. Thực tiễn triển khai cho thấy quy định trần lợi nhuận 10% như trước đây chưa phản ánh đầy đủ chi phí và rủi ro mà doanh nghiệp phải đối mặt, nhất là trong bối cảnh giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và lãi suất vay vốn có nhiều biến động. Điều chỉnh mức lợi nhuận định mức lên tối đa 13% là phù hợp với mục tiêu thu hút đầu tư, đồng thời vẫn đảm bảo tính kiểm soát về giá bán và cho thuê nhà ở xã hội.

Để bảo đảm công bằng và tạo sự yên tâm cho nhà đầu tư, cần hoàn thiện quy định pháp luật về hoàn trả hoặc khấu trừ tiền sử dụng đất đã nộp khi nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội trên khu đất tự thỏa thuận chuyển nhượng. Không có cơ chế rõ ràng dẫn đến bất bình đẳng giữa các chủ đầu tư được nhà nước giao đất và những chủ đầu tư phải tự thỏa thuận, đồng thời làm gia tăng chi phí đầu tư và ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Bất cập cần được tháo gỡ thông qua sửa đổi Luật Đất đai và các văn bản liên quan, đảm bảo sự thống nhất giữa các chính sách về nhà ở và đất đai.

Để phát triển nhà ở xã hội theo hướng bền vững, yêu cầu đặt ra là các dự án phải được quy hoạch và đầu tư đồng bộ với hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm văn hóa, và các công trình công cộng khác. Thiếu kết nối sẽ khiến người dân sinh sống trong khu nhà ở xã hội gặp nhiều bất tiện, ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống và hiệu quả sử dụng nhà ở. Quy hoạch phải đặt con người làm trung tâm, tạo ra không gian sống an toàn, tiện nghi và thân thiện với môi trường. Đây cũng là cơ sở để đảm bảo an sinh xã hội và phát triển đô thị theo hướng hiện đại, xanh, thông minh.

Chất lượng xây dựng nhà ở xã hội cần được đặt lên hàng đầu. Không thể vì giá thành thấp mà cho phép tình trạng xây dựng kém chất lượng, gây xuống cấp nhanh chóng và phát sinh chi phí sửa chữa, bảo trì trong tương lai. Nhà ở xã hội phải đạt được các tiêu chuẩn kỹ thuật tối thiểu về kết cấu, an toàn, cách âm, cách nhiệt và tiện nghi sinh hoạt. Cần có cơ chế kiểm soát chất lượng độc lập, minh bạch từ khâu thiết kế đến thi công và nghiệm thu công trình. Bảo đảm chất lượng sẽ củng cố niềm tin của người dân và doanh nghiệp, đồng thời khẳng định hiệu quả thực chất của chính sách phát triển nhà ở xã hội.

Tài liệu tham khảo:

Chính phủ (2024). Nghị định 100/2024/NĐ-CP của Chính phủ ngày 26/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Chính phủ (2024). Nghị định số 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ ngày 30/07/2024 quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Quốc hội (2023). Luật Nhà ở 2023 số 27/2023/QH15.

Quốc hội (2024). Luật Đất đai 2024 số 31/2024/QH15.

Quốc hội (2024). Luật Đầu tư công năm 2024 số 58/2024/QH15.

Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 03/04/2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030.

(*) PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách nông nghiệp và môi trường, Bộ Nông nghiệp và Môi trường